Duitsland en Nederland, twee landen die op grote schaal zaken met elkaar doen. Reden waarom veel Nederlanders met Duitsland te maken hebben. Maar hoe zit het ook alweer met de overdracht van onroerende zaken in Duitsland? Hierna volgt een korte uiteenzetting van de belangrijkste aspecten van de koop van onroerende zaken bij de oosterburen.
Verschil wijze van verkoop van onroerende zaken
1. Procedure
De koop van onroerende zaken is in Duitsland – qua procedurele volgorde – anders geregeld dan in Nederland. In Nederland kan de titel van een koop van een onroerende zaak, dus de hiervoor noodzakelijke koopovereenkomst, relatief eenvoudig tussen partijen onderling, ontstaan. De enige voorwaarden die wet stelt zijn dat de koopovereenkomst schriftelijk tot stand komt en aan het bepaalbaarheidsvereiste voldoet, dat wil zeggen dat uit de koopovereenkomst duidelijk moet blijken om welke zaak het gaat en welke concrete afspraken tussen koper en verkoper tot stand zijn gekomen. Pas bij de leveringshandeling komt in Nederland de notaris aan pas: hij legt de afspraken voortvloeiende uit de koopovereenkomst in een notariële leveringsakte vast en zorgt, nadat betaling heeft plaatsgevonden (die in Nederland meestal via de derdengeldenrekening van de notaris plaatsvindt), voor de inschrijving in de openbare registers. Vervolgens is het eigendomsrecht van de onroerende zaak op de koper overgegaan.
2. Notarvertrag vereist!
Anders dan in Nederland is het aangaan van een koopovereenkomst voor een onroerende zaak zonder notariële tussenkomst in Duitsland in beginsel niet mogelijk (§ 311b BGB). Slechts in uitzonderingsgevallen kent de wet een mogelijkheid om een dergelijk formeel gebrek te herstellen.
Doorgaans vindt het ondertekenen van de koopovereenkomst tussen partijen in Duitsland ten overstaan van de notaris plaats. Meestal zal de notaris evenzeer de afspraken tussen partijen in een gestandaardiseerde notariële koopovereenkomst vastleggen. Alvorens de koopovereenkomst wordt ondertekend, is het aan de koper om een financiering geregeld te hebben, zodat de notaris reeds bij het aangaan van de koopovereenkomst over de gegevens van de hypothecaire bankinstelling beschikt en alsdan een Grundschuld kan vestigen. Het Duitse recht maakt daarbij overigens onderscheid tussen een Grundschuld (§§ 1191, 1192 BGB) en een Hypothek (§ 1113 BGB; dus opgelet bij de vertaling van de Nederlandse hypotheek!). In de praktijk wordt meestal voor de Grundschuld gekozen, nu deze, anders dan de Hypothek, niet afhankelijk is van de lening die de koper terug dient te betalen en ook ná terugbetaling kan blijven bestaan, en aldus ook relatief eenvoudig kan worden vervreemd.
Betaling van de koopprijs is doorgaans taak van partijen zelf. In de praktijk zal de bankinstelling, die aan de koper de lening voor de koopsom verstrekt, de betaling aan de verkoper verrichten, waarna de verkoper alsmede de notaris een bevestiging van betaling ontvangen. Ook dient in Duitsland, alvorens de notaris de nieuwe eigendomsverhoudingen in de openbare registers kan inschrijven, een zogenaamde “Unbedenklichkeitsbescheinigung” van de Duitse belastingdienst te moeten worden afgewacht. Dit is de formele bevestiging van de Duitse belastingdienst dat de koper de relevante belastingen, waaronder de Grunderwerbssteuer (overdrachtsbelasting), heeft voldaan. Pas nadat aan deze formaliteiten is voldaan, zal het eigendomsrecht van de koper in de openbare registers kunnen worden ingeschreven, hetgeen in Duitsland de taak van het bevoegde Amtsgericht is.
3. De belangrijkste aandachtspunten in een notendop
Hoofdregel is dat kosten voor levensonderhoud in Duitsland over het algemeen een stuk lager zijn dan in Nederland. Wel dient men met een aantal zaken rekening te houden die mede financiële gevolgen kunnen hebben voor de koper:
- Vrijstelling van de overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld voor starters zoals in Nederland, bestaat in Duitsland in beginsel niet;
- Duitsland kent een ander systeem inzake de hypotheekrenteaftrek: deze kan in beginsel pas worden gebruikt voor de tweede woning en niet voor de eerste woning zoals in Nederland (en is derhalve interessant voor beleggingsobjecten);
- Voor bedrijfsmatig gebruik geldt: men dient in beginsel rekening te houden met langere wachttijden voor formele procedures, zoals het vragen van vergunningen etc., dan in Nederland. Ook zijn in Duitsland processen vaak formalistischer en faciliteiten ook minder vaak digitaal beschikbaar dan in Nederland;
- Uit fiscaal oogpunt dient u rekening te houden met een belastingplicht in Duitsland voor zover u van plan bent (hoofd)verblijf in Duitsland te kiezen dan wel uw bedrijf in Duitsland in te schrijven. Voor personen of bedrijven die (evenzeer) in Nederland werkzaam zijn dient over het algemeen belasting in beide landen te worden betaald, tenzij het belastingverdrag tussen beide landen iets anders regelt. De advisering van een belastingadviseur die gespecialiseerd is in grensoverschrijdende zaken wordt dienaangaande dringend aanbevolen.
Tot slot
Al met al ziet men dat het stelsel inzake de koop van onroerende zaken in Duitsland, met name vanuit procedureel perspectief, aanzienlijke verschillen met het Nederlandse stelsel vertoont. Het is derhalve van belang bij deze verschillen stil te staan, een koopovereenkomst tussen partijen zonder notariële tussenkomst zal in Duitsland doorgaans niet geldig zijn. Ook dient men rekening te houden met gevolgen voor de fiscaliteit en administratieve verplichtingen. In ieder geval valt aan te raden, ongeacht of de koop van onroerende zaken een privé of zakelijk karakter heeft, deze goed te laten voorbereiden en nader advies van deskundigen op het gebied van grensoverschrijdende kwesties in te halen. LexQuire Tax&Law biedt u in een one-shop benadering de nodige expertise, zij het op het gebied van juridische, administratieve en fiscale vraagstellingen, in de voor de betreffende kwestie relevante taal.
