Spanje is een populaire bestemming geworden voor buitenlanders die een tweede huis willen kopen, voor vakantie, pensioen of investering. In 2024 blijft de vraag naar woningen hoog, ook in Spanje, vooral in stedelijke gebieden en aan de kust.
De vastgoedprijzen zijn met gemiddeld 4,5% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, waarbij de regio Illes Balears de hoogste vastgoedprijzen laat zien (€4.587 per vierkante meter). Het kopen van en huis in Spanje omvat echter verschillende juridische en financiële stappen die verschillen van andere Europese landen. Spaanse advocaat Anna María Atanasova geeft een duidelijk overzicht van wat u moet weten.
Stap 1: NIE-nummer aanvragen
Als u als niet-ingezetene een woning in Spanje wilt kopen, bent u allereerst wettelijk verplicht voor een NIE-nummer aan te vragen. Het NIE nummer (“Número de Identificación de Extranjeros”) is verplicht voor elke financiële transactie in Spanje, inclusief het kopen van een woning. Dit identificatienummer kan worden verkregen bij een Spaans politiebureau, via een Spaans consulaat in uw eigen land of met de hulp van een juridisch adviseur.
Hoewel het niet verplicht is, kan het hebben van een Spaanse bankrekening het proces vergemakkelijken, vooral voor het betalen van aanverwante kosten en vergoedingen.
Stap 2: De woning vinden & reserveren
Zodra u een woning heeft gevonden, wordt deze door het betalen van een reserveringsvergoeding (ongeveer 1% van de aankoopprijs) van de markt gehaald en veiliggesteld. Deze reserveringskosten
worden regelmatig terugbetaald als de woning uiteindelijk niet wordt gekocht.
Stap 3: Juridische controles en due diligence
Vóór de ondertekening van een contract is het van cruciaal belang om een due diligence uit te voeren. Hierbij wordt het eigendom van het onroerend goed gecontroleerd, wordt nagegaan of er uitstaande schulden of lasten zijn en wordt ervoor gezorgd dat het onroerend goed wettelijk in orde is en correct is geregistreerd.
Due diligence is een belangrijke stap om ervoor te zorgen dat het onroerend goed vrij is van juridische problemen die van invloed kunnen zijn op de eigendomsrechten.
De belangrijkste stappen hierbij zijn de volgende:
1. Het eigendom verifiëren:
Bevestig dat de verkoper het wettelijke recht heeft om het eigendom te verkopen. Dit voorkomt toekomstige geschillen over eigendom.
2. Controleren op schulden en lasten:
Identificeer eventuele bestaande hypotheken, pandrechten of andere schulden die aan het pand verbonden zijn. Als u een huis koopt met uitstaande schulden, kunt u aansprakelijk worden gesteld.
3. Wettelijke naleving:
Controleer of het pand voldoet aan de plaatselijke bestemmingsplannen en bouwvoorschriften. Dit houdt ook de controle in op illegale of niet-geregistreerde constructies of lopende boetes.
4. Eigendomsgrenzen controleren:
Controleer de eigendomsgrenzen om er zeker van te zijn dat er geen inbreuken of geschillen zijn met naburige eigendommen.
5. Milieubeoordelingen:
Evalueer of er milieurisico’s verbonden zijn aan het onroerend goed, zoals een overstromingsgebied.
6. Controle nutsvoorzieningen:
Bevestig dat alle nutsaansluitingen (water, elektriciteit, gas) legaal zijn geïnstalleerd en volledig functioneren.
Stap 4: Het voorlopige contract ondertekenen
Het voorlopige contract, bekend als “Contrato de Arras”, houdt over het algemeen in dat er een aanbetaling wordt gedaan die varieert tussen 5% en 10%. Als een van beide partijen zich terugtrekt, kunnen er financiële sancties van toepassing zijn. Er zijn drie hoofdtypen “Arras Contract”:
Arras Confirmatorias:
Deze deposito’s bevestigen de verbintenis tot de transactie. Bij schending kan het contract worden afgedwongen of een schadevergoeding worden geëist. Het is een manier om te laten zien dat u serieus van plan bent om de transactie door te zetten.
Arras Penitenciales:
Ook bekend als “boete deposito’s”. Hiermee kan elke partij zich terugtrekken uit het contract met een boete. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij de aanbetaling terugbetalen aan de koper, meestal verdubbeld. Dit type biedt een duidelijke financiële consequentie voor het verbreken van de overeenkomst.
Arras Penales:
Deze punitieve aanbetalingen dwingen het contract af en omvatten extra straffen voor overtreding. Naast alleen de teruggave of verbeurdverklaring van de aanbetaling, kunnen ze verdere financiële sancties bevatten die in het contract zijn vastgelegd.
Stap 5: De aankoop financieren
Niet-ingezetenen kunnen hypotheken afsluiten bij Spaanse banken. Meestal moet een buitenlandse koper een aanbetaling van 30% doen, omdat hypotheken meestal tot 70% van de verkoopprijs van het onroerend goed dekken. Deze aanbetaling, ook wel de hypothecaire inschrijving genoemd, is essentieel maar op zichzelf niet voldoende. U moet er daarnaast ook voor zorgen dat u genoeg geld heeft voor extra kosten en belastingen in verband met de aankoop.
Stap 6: Spaanse belastingen en bijkomende kosten
De aankoop van een woning in Spanje brengt verschillende kosten met zich mee:
- Notariskosten Gewoonlijk 0,1 – 0,4% van de aankoopprijs;
- Kadasterkosten Ongeveer 0,4-1% van de prijs van het onroerend goed;
- Overdrachtsbelasting (ITP) 6-10% van de woningprijs, afhankelijk van de regio;
- Btw (voor nieuwe woningen)
De btw bedraagt 10%. Als er btw wordt geheven, hoeft er geen ITP te worden betaald; - AJD (voor nieuwe woningen) Een documentatiebelasting van ongeveer
0,5 – 1,5%; - Juridische kosten Gewoonlijk 1% van de woningprijs.
Stap 7: De aankoop afronden
De laatste stap is het ondertekenen van de openbare akte (Escritura Pública) voor een Spaanse notaris. De notaris verifieert alle identiteiten, controleert of alle documenten correct zijn en registreert de transactie. Na ondertekening moet de woning worden geregistreerd in het Kadaster.
Vergelijking met andere Europese landen
In vergelijking met Duitsland en Nederland biedt Spanje een eenvoudiger proces voor buitenlandse kopers, met minder bureaucratische hindernissen en concurrerende prijzen voor onroerend goed. De rol van notarissen en vastgoedadvocaten is cruciaal bij het vereenvoudigen van de transactie.
Conclusie
Het kopen van een tweede huis in Spanje als niet-ingezetene omvat verschillende aspecten. Van het verkrijgen van een NIE-nummer tot het afronden van de aankoop bij een notaris. Met de juiste begeleiding en professionele hulp kan het proces soepel verlopen.
LexQuire biedt uitgebreide juridische onder-steuning voor niet-ingezetenen die een huis (willen) gaan kopen in Spanje. Ons Spaans advocatenkantoor biedt persoonlijk advies, helpt bij onderhandelingen en verzorgt al het benodigde papierwerk.
