Dwaling komt veel voor in het contractenrecht. U sluit een overeenkomst op basis van informatie die achteraf niet klopt. Denk aan een koper die een woning koopt zonder te weten dat er belangrijke feiten spelen die de waarde beïnvloeden. In zo’n situatie biedt de wet bescherming. De overeenkomst kan worden vernietigd, maar vaak wordt een andere route gekozen: aanpassing van de overeenkomst om het nadeel op te heffen. Bij aanpassing van de overeenkomst vanwege dwaling, wordt het nadeel in beginsel bepaald door het verschil tussen de prijs die daadwerkelijk is betaald en de prijs die bij een juiste voorstelling van zaken zou zijn overeengekomen. In de praktijk blijkt toch dat die berekening minder eenvoudig is dan zij lijkt.
Vernietiging of aanpassing van de overeenkomst bij dwaling
Wanneer een overeenkomst tot stand komt onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, kan deze op grond van artikel 6:228 lid 1 BW worden vernietigd. Toch is vernietiging lang niet altijd wenselijk. Vanwege de verstrekkende gevolgen van de terugwerkende kracht van artikel 3:53 BW. Artikel 6:230 BW biedt een alternatief: wijziging van de rechtsgevolgen van de overeenkomst om het nadeel op te heffen.
Dwaling als gebrekkige wil
Bij dwaling is er sprake van een gebrekkige wil. De overeenkomst is wel gesloten, maar op basis van een onjuiste voorstelling van zaken. Als de juiste informatie beschikbaar was geweest, zou de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden tot stand zijn gekomen. Dat is het vertrekpunt. Het recht probeert vervolgens de situatie te herstellen alsof die fout nooit is gemaakt.
Stel bijvoorbeeld dat de fictieve mevrouw De Boer* een woning koopt voor €500.000. De verkoper vertelt haar dat een naastgelegen perceel een groen natuurgebied blijft. Enkele maanden na de koop ontdekt zij dat al vóór de verkoop een vergunning was verleend voor de bouw van een distributiecentrum op die locatie. Een taxateur concludeert dat de woning, als deze informatie bekend was geweest, slechts €450.000 waard was geweest.
De vraag is dan welk nadeel mevrouw De Boer heeft geleden. Op het eerste gezicht lijkt het antwoord eenvoudig: €50.000. In werkelijkheid ligt dat ingewikkelder. De rechter moet immers achteraf vaststellen wat partijen zouden hebben afgesproken als zij wel over de juiste informatie hadden beschikt. Juist die hypothetische vergelijking vormt de kern van de nadeelsbegroting bij dwaling.
Hoe wordt het nadeel bij dwaling bepaald?
In een artikel in het Tijdschrift Overeenkomst in de Rechtspraktijk bespreekt Dammingh uitvoerig hoe het nadeel bij dwaling moet worden begroot. Het uitgangspunt voor de berekening van het nadeel is dat wordt gekeken naar het verschil tussen de daadwerkelijk betaalde prijs en de prijs die bij een juiste voorstelling van zaken zou zijn betaald. Dit blijkt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 6 december 2019. In die zaak oordeelde de Hoge Raad dat, wanneer vaststaat dat sprake is van dwaling en nadeel, de rechter verplicht is om dat nadeel te begroten, ook als de exacte omvang niet kan worden vastgesteld. De rechter moet het nadeel dan zo nodig schattenderwijs bepalen.
Dit arrest laat zien dat de rechter een actieve rol heeft in het bepalen van het nadeel. Een vordering mag niet worden afgewezen enkel omdat de berekening van het nadeel onvolledig of onjuist is. Dat maakt de toepassing van artikel 6:230 BW flexibel, maar ook afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De uitspraak van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 13 februari 2024, biedt een concreet voorbeeld. Kopers hadden een woning gekocht voor €675.000 zonder te weten dat er een vergunning was voor de bouw van een megastal tegenover het huis. Met die kennis zou de woning slechts €485.000 waard zijn geweest. Het verschil van €190.000 lijkt dan het nadeel te vormen. De zaak kreeg echter een bijzondere wending. Tijdens de procedure bleek namelijk dat de megastal uiteindelijk niet zou worden gebouwd. Daardoor ontstond de vraag of het oorspronkelijke nadeel nog wel bestond. Er is dus ook een andere benadering voor het bepalen van nadeel. Daarbij wordt gekeken naar de actuele situatie. Als het nadeel inmiddels verdwenen is, waarom zou er dan nog compensatie moeten plaatsvinden? Deze redenering legt meer nadruk op de feitelijke gevolgen op het moment van beoordeling.
Daarmee komen we bij een cruciale vraag: welk moment is bepalend voor de berekening van het nadeel? Moet gekeken worden naar het moment waarop de overeenkomst werd gesloten, of naar het moment waarop de rechter beslist? In de literatuur wordt meestal gekozen voor het eerste moment. Dat past bij het idee dat dwaling een probleem is dat ontstaat bij het sluiten van de overeenkomst. De fout zit in de wil op dat specifieke moment.
De spanning tussen deze benaderingen laat zien dat het begrip “nadeel” minder vanzelfsprekend is dan het lijkt. Het gaat niet alleen om een rekensom, maar ook om juridische keuzes en waarderingen. Wat weegt zwaarder? Het moment van de fout of de uiteindelijke uitkomst?
Conclusie
De belangrijkste conclusie is dan ook dat de berekening van nadeel maatwerk is. Het uitgangspunt blijft het verschil tussen de werkelijke en de hypothetische situatie bij het sluiten van de overeenkomst. Tegelijkertijd heeft de rechter ruimte om daarvan af te wijken als de omstandigheden daarom vragen. Dat maakt het leerstuk flexibel, maar ook minder voorspelbaar.
Heeft u vragen over dit onderwerp of wenst u advies/juridische bijstand, dan kunt u contact opnemen met Lexquire Internationale advocaten, notarissen en belastingadviseurs.
* Mevrouw De Boer is een fictieve persoon. Dit voorbeeld dient uitsluitend ter illustratie
