Frankrijk is en blijft een populaire vakantiebestemming. Voor veel mensen is het land zelfs zo aantrekkelijk dat zij overwegen er een huis te kopen voor tijdelijke of permanente bewoning. Er zijn mensen die voor hun werk, of tegenwoordig zelfs dankzij hun werk, naar l’Hexagone vertrekken. Hybride werken is in veel sectoren de norm geworden en de digital nomad lifestyle wordt steeds vaker omarmd.
Maar, waar moet u zoal aan denken als u een eerste of tweede huis in Frankrijk wilt kopen? Kandidaat-notaris Michèle van Velzen biedt u enkele handvatten.
1. Wie kan een huis kopen in Frankrijk?
Iedereen kan een huis in Frankrijk kopen. Ook niet-ingezetenen, uiteraard mits er voldoende financiële middelen zijn of een mogelijkheid tot (externe) financiering bestaat.
2. Wat is het verschil tussen resident (ingezetene) en niet-resident?
Een resident is in Frankrijk belastbaar voor het gehele inkomen uit Franse bronnen en het gehele inkomen uit buitenlandse bronnen. Een niet-resident daarentegen, wordt in Frankrijk enkel belast op inkomen uit Franse bronnen.
3. Ben je voor de belasting resident in Frankrijk als je daar een huis koopt?
Dit verschilt per geval. U bent fiscaal resident in Frankrijk als:
- Frankrijk uw hoofdverblijf is.
- Indien u meerdere hoofdverblijven heeft: als het centrum van uw financiële en persoonlijke belangen in Frankrijk ligt.
- Als het centrum van uw financiële en persoonlijke belangen niet kan worden bepaald: dan is Frankrijk uw eerste hoofdverblijf als u meer dan 183 dagen in hetzelfde jaar in Frankrijk verblijft.
- Als het centrum van uw financiële en persoonlijke belangen niet kan worden bepaald en uw eerste hoofdverblijf ook niet: dan is Frankrijk uw fiscale hoofdverblijf als u de Franse nationaliteit heeft.
- Biedt stap 4 ook geen uitkomst, dan kunnen de fiscale autoriteiten om een ‘ruling’ vragen. Zij bepalen dan hoe de belastingwetten in uw specifieke situatie moeten worden toegepast.
4. Hoe zoek je een huis in Frankrijk?
Huizen mogen op allerlei manieren worden aangeboden. Tegenwoordig zijn goederen, maar ook onroerende goederen maar een muisklik van je verwijderd. Zo zijn er websites die zich enkel richten op kopers. U kunt het aanbod bekijken van verschillende makelaarskantoren op hun websites. Franse notarissen hebben ook de bevoegdheid om onroerend goed te koop aan te bieden en als intermediair op te treden tussen verkoper en koper. Op de website immobilier.notaires.fr vindt u het aanbod van Franse notarissen.
5. Is ‘makelaar’ in Frankrijk een beschermde titel?
Een makelaar ‘agent immobilier’ mag deze titel alleen gebruiken als deze over een ‘carte professionnelle d’agent immobilier’ beschikt en aan minimumvereisten voldoet qua relevante opleiding dan wel qua werkervaring.
Naast een ‘agent immobilier’ kent Frankijk ook een ‘agent commercial’ of een ‘agent mandataire en immobilier’. Al deze bemiddelaars zijn verplicht om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een inschrijving in het handelsregister te hebben. Om hun beroep te kunnen uitoefenen, mogen zij niet persoonlijk failliet zijn geweest of een ander bestuursverbod hebben.
Een ‘agent commercial’ of ‘agent mandataire en immobilier’ heeft echter minder bevoegdheden dan een ‘agent immobilier’ en bemiddelt op basis van een mandaat van bijvoorbeeld de verkoper.
6. Hoe verloopt het aankoopproces?
Als verkoper en koper het eens zijn over de prijs, kan er een koopovereenkomst worden opgesteld. Iedereen mag dit doen. Maar het is aan te raden een professional, zoals een notaris of makelaar hiervoor in te schakelen. Het betreft een ‘compromis de vente’ of een ‘promesse de vente’.
Het verschil met een ‘compromis de vente’ is dat bij een ‘promesse de vente’ de verkoper zich gedurende een bepaalde periode eenzijdig verbindt het huis alleen aan de koper te zullen verkopen. Voor deze zekerheid moet de koper een vergoeding betalen, mocht de koper later toch van de koop willen afzien. Afhankelijk van de situatie moet de ‘promesse de vente’ in een notariële akte worden vastgelegd.
Onderschat dit niet. De koopovereenkomst omvat vaak zo’n 30 à 40 pagina’s. Met alle bijlagen en onderzoeksrapporten erbij kan het contract zelfs wel 200 pagina’s beslaan. Dit geldt vervolgens ook voor de notariële akte van overdracht.
7. Wat moet er zoal worden onderzocht voorafgaand aan de overdracht?
De verkoper is verplicht de koper over verschillende aspecten van het huis te informeren en een dossier met technische diagnoses te laten opstellen, het zogenaamde Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Dit dossier moet volledig zijn op het moment van de koop of overdracht en wordt toegevoegd aan het koopcontract en de notariële akte.
De inhoud van dit dossier hangt af van verschillende factoren. Als het huis voor een bepaalde datum is gebouwd, moet er een risicoanalyse worden uitgevoerd om de aanwezigheid van lood en asbest te controleren. Bevindt het huis zich in een risicogebied, dan is een extra controle nodig om te bepalen of er termieten zijn en of er risico’s op verontreiniging bestaan.
Ook de installaties in het huis worden onder de loep genomen. Als de gas- of elektriciteitsinstallatie een bepaalde leeftijd heeft, is een extra keuring verplicht. Daarnaast wordt de energieprestatie van de woning beoordeeld met een diagnostic de performance énergétique (DPE).
Afhankelijk van het soort riolering wordt gecontroleerd of de individuele rioleringsinstallatie goed functioneert. In sommige regio’s moet ook worden vastgesteld of er schimmels of zwammen aanwezig zijn, en in de buurt van vliegvelden is een geluidsdiagnose verplicht. Sinds 2021 geldt een Franse Klimaatwet. Deze wet brengt met zich mee dat in aangewezen gebieden een certificaat nodig is, om aan te tonen dat de open haard aan de toepasselijke regels voldoet. Het doel hiervan is reductie van CO2-uitstoot.
Dit uitgebreide dossier geeft kopers inzicht in de staat van de woning en mogelijke risico’s, zodat zij goed geïnformeerd de overeenkomst kunnen sluiten.
8. Wat wordt in de koopovereenkomst vastgelegd?
Het is te veel om op te noemen wat er in de koopovereenkomst wordt vastgelegd. Hieronder volgt een overzicht van zaken die echter (vrijwel) altijd worden opgenomen.
- De gegevens van verkoper en koper;
- Een omschrijving van het huis;
- De koopprijs;
- Dat de eigendomsoverdracht bij de ‘acte de Vente’ plaatsvindt, de notariële akte van overdracht;
- Opschortende voorwaarden, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een lening;
- Afspraken over de staat van het huis en (verborgen) gebreken;
- Indien van toepassing, bijzondere bepalingen, zoals erfdienstbaarheden;
- Informatie over verbouwingen als die hebben plaatsgevonden;
- De milieukundige staat van het huis;
- De wettelijke bedenktijd van koper van – kort gezegd – 10 dagen.
9. Hoe hoog zijn de notariskosten en de overdrachtsbelasting?
Voor het opstellen van de ‘acte de vente’ gelden vaste notariële tarieven. Deze tarieven zijn afhankelijk van de koopprijs, op basis van de volgende formule:
Van € 0,- tot € 6.500,- 3,870 %
Van € 6.500,- tot € 17.000,- 1,596 %
Van € 17.000 tot € 60.000,- 1,064 %
Meer dan € 60.000,- 0,799 %
Deze bedragen zijn excl. 20% btw
Bij een koopprijs van bijvoorbeeld € 200.000,- komt dit neer op ongeveer € 2.000,- excl. 20% btw voor de ‘acte de vente’. Voor bijkomende juridische werkzaamheden, zoals begeleiding bij de ‘promesse de vente’ is het notaristarief vrij. Hier kunt u met de notaris tariefafspraken over maken.
De overdrachtsbelasting in Frankrijk betreft ‘droits d’enregistrement’ of ‘taxe de publicité foncière’, ook wel ‘droit de mutation’ genaamd. Deze wordt berekend op basis van de koopprijs en bestaat uit de volgende delen:
- Departementaal recht in de meeste departementen: 5 %;
- Bijkomend communaal recht: 1,20 %;
- Beoordelings- en invorderingskosten departementaal recht: 2,37 % berekend over het bedrag van het departementaal recht.
Uiteindelijk komt dit neer op 6,3 % in de meeste departementen.
Grofweg zijn de totale aankoopkosten ongeveer 7 à 8 % van de koopprijs.
10. Last but not least, is het handig als je Frans spreekt?
Het beheersen van de Franse taal is zeker handig. Maar afhankelijk van de regio en setting zult u zich ook steeds vaker in het Engels kunnen redden. Tijdens het aankoopproces is het vooral van belang van het juridisch Frans doordrongen te zijn. LexQuire assisteert u uiteraard graag bij het aankopen van onroerend goed in Frankrijk.
