Spanje trekt al lang internationale vastgoedkopers aan met haar aantrekkelijke vastgoedmarkt, robuuste banksector en concurrerende hypotheekopties. Voor niet-ingezetenen kan het proces om financiering te verkrijgen echter moeilijker zijn dan in andere landen. Sinds de invoering van de LCCI in 2019, een (hypotheek)wet die de kredietovereenkomsten voor onroerend goed regelt, hebben banken hun risicobeoordelingen aangescherpt om een nieuwe huizen- en financiële crisis te voorkomen. Als gevolg hiervan worden niet-ingezeten kredietnemers vaak geconfronteerd met strengere documentatie-eisen- zelfs nog meer wanneer de aanvraag wordt ingediend via een bedrijf.
Welke financieringsopties heeft een niet-ingezetene in Spanje?
Gewone hypotheken blijven de meest voorkomende financieringsmethode voor kopers van onroerend goed in Spanje. Voor niet-ingezetenen gelden echter meer beperkingen. Banken financieren over het algemeen de laagste aankoopprijs of de onafhankelijke taxatiewaarde en bieden een maximale Loan-To-Value (LTV) van 70%. Dit cijfer mag alleen worden overschreden in zeer specifieke omstandigheden met een sterk financieel profiel. De looptijd is meestal maximaal 25 jaar, hoewel een termijn van 20 jaar in veel gevallen gebruikelijker is, tenzij tijdens onderhandelingen een langere periode wordt overeengekomen.
Er zijn verschillende variaties:
Variabele rente hypotheken: Deze beginnen meestal met een vaste rente voor het eerste jaar voordat ze overgaan naar een rente die gekoppeld is aan de Euribor plus een spread. Deze hypotheken bieden vaak een lagere initiële rente tijdens het eerste jaar van de hypotheek.
Hypotheken met een vaste rente: Deze bieden een consistente rente gedurende de gehele looptijd van de lening; ze hebben echter vaak hogere kosten voor vervroegde aflossing in vergelijking met leningen met variabele rente, omdat de bank het risico van de vaste rente al incalculeert.
Gemengde hypotheken: Hoewel deze moeilijker te verkrijgen zijn, combineren deze hypotheken de kenmerken van zowel variabele als vaste rente. De rente is in eerste instantie vast (meestal tussen de 3 en 10 jaar), waarna deze overgaat in een variabele rente.
Bovendien eisen veel banken tegenwoordig dat niet-ingezetenen een minimaal jaarlijks netto-inkomen kunnen aantonen – vaak dient dit minimaal € 100.000,- te zijn – wat de noodzaak van een sterk financieel profiel verder benadrukt.
Ten tweede is het cruciaal om te praten over equity releases. Alhoewel een equity release – je eigendom gebruiken als onderpand voor liquiditeit – populair kan zijn in andere markten, zijn Spaanse banken over het algemeen voorzichtiger met deze financieringsvorm. Deze vorm van financieren is nauwelijks beschikbaar voor normale particulieren en is voornamelijk voor vermogende particulieren via private banking-kanalen. Deze transacties zijn daarnaast meestal beperkt tot maximaal 50% LTV en onderworpen aan zeer strenge voorwaarden.
Op de derde plaats staan pandleningen. Deze bieden een alternatieve financieringsvorm door andere activa als onderpand te gebruiken in plaats van het onroerend goed zelf. Deze optie is ook meestal ook enkel beschikbaar voor private banking-klanten en is sterk afhankelijk van de volatiliteit van de verpande activa. De voorwaarden worden hierbij afgestemd op het specifieke risicoprofiel van het onderpand.
Wat als een niet-ingezetene via een bedrijf onroerend goed wil kopen?
Een alternatieve aanpak voor niet-ingezetenen is om hun eigen bedrijven te gebruiken of een Spaans bedrijf op te richten om onroerend goed te verwerven. Deze financieringsmethode kent echter haar eigen uitdagingen. Hypotheken voor bedrijven zijn over het algemeen beperkt tot een LTV van 50% (of in uitzonderlijke gevallen 60%) en hebben kortere aflossingstermijnen – vaak rond de 15 jaar. Daarnaast moeten bedrijfseigenaren doorgaans ook persoonlijke garanties afgeven, wat betekent dat de financiële stabiliteit en staat van dienst van het bedrijf een belangrijke rol spelen bij de beoordeling door de bank.
Andere belangrijke aandachtspunten voor niet-ingezetene
Een van de belangrijkste factoren is waarschijnlijk in welke valuta de koper het grootste deel van zijn inkomen ontvangt. Voor mensen die in andere munteenheden dan de euro verdienen, kunnen extra beperkingen gelden. Personen die in Britse ponden (GBP) verdienen, kunnen bijvoorbeeld te maken krijgen met beperkingen op vastrentende producten of hogere rentepremies om het valutarisico te compenseren. De LCCI geeft kredietnemers ook het recht om omzetting van de lening in de oorspronkelijke valuta te vragen, waardoor minder stabiele valuta doorgaans niet (snel) worden geaccepteerd.
Aan de andere kant is het wel zo dat valutaschommelingen de hypotheekvoorwaarden (gunstig) kunnen beïnvloeden, maar het financiële profiel van de kredietnemer blijft de meest belangrijke factor. Spaanse banken hechten veel waarde aan de schuld/inkomstenratio en de economische inspanningsratio.
Hoe verloopt het hypotheekproces en de verwachte tijdlijn in Spanje?
Het hypotheekproces kan over het algemeen worden onderverdeeld in drie stappen.
Indienen van de documentatie en pre-goedkeuring (ongeveer 2 weken): Het proces begint met het indienen van uw financiële documentatie. Banken beoordelen vervolgens uw profiel en doen een pre-aanbieding met voorlopige voorwaarden. Let op! Deze zijn niet wettelijk bindend.
Risicobeoordelingsfase (3 tot 6 weken): Tijdens deze fase voert de risicoafdeling van de bank een grondige evaluatie uit van uw financiële situatie en controleert zij de onafhankelijke taxatie van het onroerend goed om de juridische en financiële haalbaarheid van de transactie te garanderen.
Opening van de bankrekening en uiteindelijke wettelijke naleving (2 tot 3 weken): Het openen van een Spaanse bankrekening is een verplichte stap in het proces. Als u ervoor kiest om deze niet te openen, kunt u niet verdergaan omdat de volgende stap de formalisering van de hypotheek is. Het is echter wel mogelijk om de rekening alvast te openen voor het verkrijgen van de hypotheek.
Ondertussen bereidt de bank de FEIN voor, die dient als bindend formeel aanbod. Dit aanbod is uitsluitend bindend voor de bank, zodat u het op elk moment kunt intrekken voordat u de openbare akte tekent. Na ondertekening van de FEIN is er een verplichte bedenktijd van 10 dagen voordat de koper de openbare akte bij de notaris mag ondertekenen.
Conclusie
De financiering van een woning in Spanje als niet-ingezetene is een goed gedefinieerd proces dat, hoewel strenger geworden sedert 2019, toegankelijk blijft met de juiste voorbereiding. Gedegen kennis van de beschikbare hypotheekopties, een solide financieel profiel en strategische partnerschappen met banken zijn essentieel voor het verkrijgen van gunstige financieringsvoorwaarden. Of u nu kiest voor een gewone hypotheek, een equity release verkent of een pandlening overweegt, het werken met een ervaren advocaat (en makelaar) kan het gehele financieringsproces aanzienlijk vergemakkelijken.
