Een lekkend dak, een niet-werkende airco of schimmelvorming in een bedrijfsruimte: wie is verantwoordelijk voor de kosten van herstel? In commerciële huurovereenkomsten is de verdeling van onderhoudsverplichtingen en aansprakelijkheid voor gebreken niet altijd even duidelijk. De wet geeft een basisregeling, maar hiervan afwijken in de huurovereenkomst is eerder regel dan uitzondering. In deze blog licht Naud Peters het wettelijke kader toe en geven we aandachtspunten voor de praktijk.
Wat is een gebrek?
De wet definieert een gebrek als:
“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204 lid 2 BW).
Het begrip gebrek is ruim en omvat veel belemmeringen van het huurgenot. Denk bijvoorbeeld aan een constructiefout, achterstallig onderhoud, of beperkingen van overheidswege die het gebruik van het gehuurde hinderen. Let op: het enkele feit dat het gehuurde niet ‘perfect’ is, betekent niet dat er sprake is van een gebrek in juridische zin. De vraag dient steeds te zijn: wordt het huurgenot daadwerkelijk belemmerd? Een gebrek dient dan ook voldoende ernstig te zijn om tot gederfd huurgenot te leiden.
De aansprakelijkheid van de verhuurder: uitgangspunt in de wet
Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of herstel een zodanige uitgave vergt dat dit in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden verlangd. De verhuurder is daarnaast in beginsel aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit gebreken die hij kende of had moeten kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Belangrijk is dat de verhuurder niet alleen verplicht is gebreken te herstellen, maar onder omstandigheden ook een schadevergoeding verschuldigd kan zijn (ex artikel 7:208 BW). Denk bijvoorbeeld aan winstderving van een commerciële huurder doordat de winkelruimte (tijdelijk) niet kan worden gebruikt door de gebreken.
Contractueel afwijken: het ROZ-model
Bij commerciële huurovereenkomsten, duiken er geregeld (ietwat aangepaste) modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op. In deze modellen wordt geregeld afgeweken van de wet. Veelal worden kleine gebreken (onderhoud, herstel) ten laste van de huurder gebracht. Ook wordt aansprakelijkheid voor gevolgschade beperkt of uitgesloten.
Hoewel van de wet kan worden afgeweken, geldt dat deze bepalingen duidelijk en ondubbelzinnig in de huurovereenkomst moeten zijn opgenomen. De bijbehorende algemene bepalingen moeten bovendien rechtsgeldig zijn overeengekomen en deugdelijk aan de huurder ter hand zijn gesteld.
Praktische aandachtspunten voor verhuurders en huurder
- Leg in de huurovereenkomst duidelijk vast wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud.
- Let op bij schade: is het gevolg van een gebrek voorzienbaar? Was er sprake van achterstallig onderhoud?
- Controleer de toepasselijkheid van algemene bepalingen: de ROZ-bepalingen bijvoorbeeld bieden veel houvast, maar iedere (huur)situatie is anders en vraagt om eigen bepalingen.
- Communiceer altijd schriftelijk: leg meldingen van gebreken en herstelverzoeken schriftelijk vast, zeker als u vermoedt dat er discussie kan ontstaan.
Voldoet uw (toekomstige) huurovereenkomst aan de vereiste duidelijkheid over (onderhouds)verplichtingen?
Hoewel de wet een huurder huurbescherming biedt, zien we in de praktijk dat huurovereenkomsten, zeker commerciële, vaak op belangrijke punten afwijken van de wet. Dit maakt het van belang om vooraf en zeker bij geschillen, in kaart (te laten) brengen wie verantwoordelijk is voor herstel en eventuele schade.
Wilt u weten wat krachtens uw huurovereenkomst uw rechten en plichten zijn? Of loopt u als huurder of verhuurder tegen gebreken aan waarbij onduidelijk is wie er verantwoordelijk voor herstel is? Neem dan gerust contact op met een van de specialisten van LexQuire. LexQuire adviseert en procedeert veelvuldig over (commerciële) huurkwesties.
