Steeds vaker is vastgoed in Nederland eigendom van – of gefinancierd door – buitenlandse partijen. Onlangs publiceerde NRC een artikel over offshore-constructies met betrekking tot Nederlands vastgoed. De focus lag op witwassen en belastingontwijking. Een offshore-constructie is echter vaak legaal.
Offshore-constructies bij vastgoed – altijd witwassen en belastingontwijking?
In voornoemd artikel van NRC worden verschillende offshore-constructies besproken. Zo wordt gesproken over het financieren van vastgoed door middel van een buitenlandse partij. Daarnaast wordt gesproken over de situatie waarin vastgoed op naam staat van een buitenlandse onderneming. De indruk wordt gewekt dat dit soort constructies niet door de beugel kan. Als men het artikel van NRC leest, wordt die indruk wat afgezwakt.
Desondanks hebben witwassen en belastingontwijking een negatieve naam. Witwassen is, kort gezegd, illegaal verkregen vermogen zodanig gebruiken dat de illegale oorsprong wordt gemaskeerd. Op die manier kan het geld worden besteed of geïnvesteerd, zonder dat bekend is dat het oorspronkelijk ‘zwart’ geld was. Witwassen is illegaal.
Belastingontwijking gebeurt door een constructie op te tuigen om minder belasting te hoeven betalen. In principe is belastingontwijking legaal. Belastingontduiking daarentegen is illegaal. Belastingontduiking ziet op het overtreden van fiscale wetgeving, bijvoorbeeld door het illegaal achterhouden van vermogen. De grens tussen belastingontwijking en belastingontduiking kan echter dun worden.
Offshore-constructies met betrekking tot vastgoed worden soms gebruikt om geld wit te wassen of om belasting te ontduiken. Veel vaker worden deze constructies echter legaal gebruikt om zo min mogelijk belasting te betalen.
Witwassen via offshore vastgoedconstructies
Dat witwassen een hot topic is, blijkt wel als men het nieuws volgt. Regelmatig komen er nieuwsberichten voorbij dat mensen in strafzaken ook worden verdacht van witwassen. Op zich is dat logisch. Als iemand geld heeft verdiend via strafbare feiten, zal diegene proberen om dat geld legaal te maken. Dit kan door bijvoorbeeld het geld uit te lenen aan iemand anders, via de aflossingen en de rente komt het geld vervolgens terug. Op dat moment lijkt er niets aan de hand, het geld komt in kleine porties terecht bij de witwasser.
Stel dat Jan (fictieve naam) geld wil witwassen. Hij leent met dat doel een groot bedrag uit aan Piet, die dat in maandelijkse termijnen terug betaalt. Het zou vragen kunnen oproepen als Jan, die vorige week zelf geen (wit)geld had, ineens miljoenen kan uitlenen aan Piet. Door met ondernemingen (rechtspersonen) in andere landen te werken en de lening aan Piet te verstrekken via deze ondernemingen, wordt de bron van het geld afgeschermd. Niemand weet dat het geld van Jan afkomstig is. Doordat Jan vervolgens rente en aflossingen ontvangt op het door hem uitgeleende bedrag, heeft het geld een legale oorsprong gekregen. Het is dus goed mogelijk om op deze manier geld wit te wassen.
Belastingontwijking via offshore vastgoedconstructies
Een voorbeeld van belastingontwijking via vastgoed wordt gegeven in het artikel van NRC. Vastgoed in Nederland wordt gefinancierd door een lening van een buitenlandse onderneming (rechtspersoon). De middelen voor de lening heeft de eigenaar van het vastgoed verkregen met een legale transactie. Door de lening te verstrekken via de buitenlandse rechtspersoon, kan gebruik worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Als de buitenlandse rechtspersoon vervolgens laag belast wordt over de rente inkomsten, wordt belasting bespaard.
Offshore vastgoedconstructies
Dat witwassen niet door de beugel kan, staat vast. Belastingontwijking daarentegen is niet illegaal en heeft enkel een negatieve klank. Vastgoedconstructies die zijn bedacht met het oog op het besparen van belasting kunnen vragen oproepen. Dit kan zelfs zover gaan dat er een verdenking ontstaat dat de constructie is opgezet om gelden wit te wassen. Dit is natuurlijk niet de bedoeling. U doet er dan ook verstandig aan om u te laten adviseren bij eventuele offshore vastgoedconstructies.
Niet in de laatste plaats omdat hier veel bij komt kijken. Te denken valt aan fiscale verplichtingen, maar ook aan de financiering van het vastgoed. Daarbij kunnen ook vragen opkomen over de zekerheden die in dat kader moeten worden verstrekt. U doet er dan ook goed aan om u te laten adviseren. Zeker als u in uw eigen financiering wenst te voorzien. Zo dient u er rekening mee te houden dat een dergelijke lening tegen zakelijke voorwaarden zal moeten zijn verstrekt.
Transparantie van de constructie met buitenlandse partijen
Zeker als u met een buitenlandse rechtspersoon werkt, zal het voor kunnen komen dat er vragen of verdenkingen opkomen. Niet alle landen zijn even transparant over wie achter een rechtspersoon schuilgaat. Door dit soort entiteiten te gebruiken, wordt een rookgordijn opgeworpen. Het is dus niet gek dat u extra vragen krijgt, op het moment dat u middels een buitenlandse vennootschap handelt.
Als er niets te verbergen is, dan is er niets om u zorgen over te maken. De meeste constructies zullen nu eenmaal met een goede reden bedacht zijn. U doet er goed aan om advies in te winnen over welke informatie u dient te verstrekken indien vragen worden gesteld ten aanzien van uw constructie. Ook verdient het opmerking om reeds vooraf bedacht te zijn op eventuele vragen. Bij het opzetten van uw constructie kunt u er reeds zorg voor dragen dat dit met zoveel mogelijk transparantie gebeurt.
Wilt u vastgoed in Nederland?
Het zou zonde zijn om u te laten afschrikken door horrorverhalen over verdenkingen van witwassen en belastingontwijking. Wij helpen u graag om vragen te voorkomen of bij beantwoording van vragen. Het voorkomen van een verdenking, is beter dan het genezen ervan. Het is een lastig speelveld en daarom is het goed om u te laten adviseren. De specialisten van LexQuire beschikken over de benodigde kennis ten aanzien van zowel de juridische als fiscale aspecten van vastgoedconstructies.
